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金轮天地新票据年化成本高达18%超泰禾 净利润率才3.6%

2021-09-24| 发布者: 赣榆百科网| 查看: 135| 评论: 1|文章来源: 互联网

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出品:新浪财经上市公司研究院

作者:肖恩

近日,偏于湖南、江苏一隅的中小房企金轮天地拟,将以其现有2022年票据、现有2023年票据交换新票据,不超过合计1.45亿美元。此举的目的是为了以旧换新,拉长公司债务久期,缓解短期流动性压力。

此次金轮天地的票据以旧换新,还给予了每1000美元以40美元的额外现金奖励,徒增了4%的融资成本。而事实上,旧票据的融资成本高达12.95%、14.25%,而2023年7月到期的新票据成本则高达16%,再加上4%的奖励成本,合计年化达18%,金轮天地的美元票据甚至超过先前泰禾在暴雷之前的最高融资成本。

创业近30年 销售额仅40亿未进行业前200

金轮天地早在1994年就已经成立于南京,不过创业近30年来,金轮天地仍然偏于一隅,仅在江苏和湖南两地的南京、苏州、扬州、长沙、无锡、株洲等6个城市有布局。相较于过去十多年异军突起诸多房企,甚至孙宏斌都2次创业做到TOP4,金轮天地的发展显得颇为佛系。

公司目前主要以房地产开发为主,收入占比达到82%,辅以少量的商业和酒店经营,基本是一般地产公司的经营模式。官网显示,公司的商业和酒店均只有4处物业,已开发的房地产项目也仅有32处,体量非常小。

2020年,金轮天地的签约销售额仅为40.8亿元、32.7万平方米,目前克而瑞的TOP200的门槛是72亿元、37万平方米。截止去年底的土地储备仅182.6万平米,其中合联营土储72.04万平米。且去年并未在公开市场拿地,而是通过股权比例仅在10%-37%范围内的合联营公司新增土地储备47.94万平米,看来,金轮天地依然不紧不慢。

连续3年业绩下滑 利润率每况愈下

小微房企的生存空间越来越难,从拿地开始,就难有优势。金轮天地2020年仅有的合联营方式,极低权益比例侧面反映公司的话语权弱小。

此外,销售方面,金轮天地过去4年的销售均价分别为13656、12226、 12059、12469元/平米,4年间销售均价不升反降。而同期全国的房价和地价均在持续上升。

在售价下降,地价上升的两头挤压下,金轮天地的盈利能力和业绩均出现了加大幅度的下滑。财报数据显示,自2017年以来,公司的营收从23.05亿元滑落至2020年的13.92亿元,归母净利润有2017年的4.85亿元降低至0.35亿元,2020年的扣非出现了亏损。

这主要是由于公司盈利能力持续面临挑战所导致的,2017年的毛利率和净利润率分别为39%、21.06%,而到了2020年,则分别降至16.78%、3.61%。ROE也从11.75%降至0.72%,减少高达10个百分点。

金轮天地在行业政策收紧的大环境下,面临着巨头们的挤压,生存环境逐渐恶化。此外,值得警惕的是,今年来集中土地供给的22个重点城市中,就有金轮天地布局的6个中的4个:南京、苏州、无锡、长沙。因此“两集中”政策无疑将把所有房企,无论背景、资金实力、管理能力、品牌大小,聚集在一个角斗场内相互厮杀。毫无疑问,集中供地将带来一次重大的行业洗牌,金轮天地将面临更加残酷的竞争压力。

新票据成本高达18% 在为金融机构打工?

此次金轮天地将以其现有2022年票据、2023年票据交换新票据,目的是为了以旧换新,拉长公司债务久期,缓解短期流动性压力。

目前,公司账面的货币资金(含受限制银行存款)仅12.3亿元,但一年内到期的有息负债额度为30.52亿元,存在较大资金缺口。此外,金轮天地的总有息负债为61.06亿元,净负债率为99%,扣除预收后的资产负债率为68%,杠杆率处在踩线的边缘。

此次金轮天地的票据以旧换新,还给予了每1000美元以40美元的额外现金奖励,徒增了4%的融资成本。而事实上,旧票据的融资成本高达12.95%、14.25%,而2023年7月到期的新票据成本则高达16%,再加上4%的奖励成本,合计年化达18%,金轮天地的美元票据甚至超过先前泰禾在暴雷之前的最高融资成本。

公司2020年财报显示,4.06亿元的经营利润中,有高达2.33亿元的融资成本,加回资本化利息的4.69亿元,金轮天地共计支出的利息支出达到7亿元,远超公司的经营利润,更远超公司归母净利润。

金轮天地综合高达11.02%的融资成本,相较于2019年的7.8%大幅提升,公司在金融机构处的风险溢价出现了明显的恶化。目前的竞争环境,使得金融机构很难对中小房企有所青睐,使得其已逐渐沦为替金融机构打工的定位。



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