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中央发声 8部门发力 房地产市场迎来一场协同整治大作战

2021-07-26| 发布者: 赣榆百科网| 查看: 135| 评论: 1|文章来源: 互联网

摘要: 据新华社消息,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正22日出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市......
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  据新华社消息,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正22日出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议,他强调,要把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务,坚持一切从实际出发,解决好大城市的住房突出问题。

  韩正指出,要高度重视房地产工作中的新情况新问题,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

  同一天,央行相关负责人在接受媒体采访时表示,从去年开始启动的房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理,取得了良好的政策效果,降低了行业的债务水平和社会金融风险。

  一天之后,住建部、国家发改委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会、国家网信办联合印发《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》(以下简称《通知》),提出要从房地产行业全链条持续发力,加大惩处力度,强化问责机制。

  一连串信号鼓点传来,高层及国家多个部门对房地产“喊话”,在房地产行业可谓罕见,甚至被一些行业人士称为“史上最严监管”。

  “这充分说明,下半年的房地产调控只会从紧从严。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经国家周刊》记者表示,相关房企、中介和地方都应该充分重视起来。

  为什么国家在这个时间节点高密度发布调控强信号?对未来地产调控和房价走势将产生怎样影响?各地方政府、房企及中介机构,应该重点关注一些怎样的工作要求?

  监管覆盖产业全链条,没有漏网之鱼

  7月22日,住建部房地产市场监管司司长张其光表示,住建部将会同有关部门,进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府的监督指导责任。

  “对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。”他强调说。

  7月23日印发的《通知》表示,要以问题为导向,重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域“人民群众反映强烈、社会关注度高”的突出问题,并且以维护人民群众切身利益为出发点和落脚点,充分调动群众广泛参与的积极性,定期公布整治工作阶段性成果,不断提升群众满意度。

  《通知》中提到的诸多整治重点,正是22日电视电话会议上提及的“新情况、新问题”,也与群众切身利益最为相关。

  比如,房地产开发企业违法违规开工建设,未按施工图设计文件开发建设,或者未按房屋买卖合同约定如期交付,交付发现房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题。

  此外,相关问题还包括发布虚假违法房地产广告,发布虚假房源信息,甚至挪用交易监管资金,套取或协助套取“经营贷”“消费贷”购房,协助购房人非法规避房屋交易税费,违规收取预付款、“茶水费”费用、变相涨价,等等。

  以上种种,凡是利用不公平的格式条款侵害消费者权益,扰乱房地产市场的正常秩序的,都在本次《通知》的综合整治范围之内。

  可以说,从2019年的6部门整治中介市场,到今年的8部门“豪华阵容”联合整治房地产市场,国家对房地产市场的监管体系,已经覆盖了房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等产业链各个细分领域,囊括了开发商、中介、银行、炒房团等利益主体。

  “房地产秩序的综合规范治理,将有望形成完整闭环。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐说。

  统计数据显示,虽然整体上看,过往的系列调控政策取得明显成效,但今年以来,一线标杆性城市、长三角和珠三角部分二三线城市,乃至一些县城和中心城镇,依然出现房地产升温甚至过热的现象,少数地方政府以人才政策为名,放松新房限购和预售条件,明里暗里想把房地产作为短期刺激经济的手段,这种执政惯性和惰性无益于落实房住不炒定位,只会积累更大的风险。

  “目前市场总体运行平稳,但是少数地方或有各类松懈的做法。”严跃进对《财经国家周刊》记者说,此时开展市场综合整治,具有积极的效应,可以有效遏制地方松懈倾向,确保下半年房地产交易平稳健康发展。

  多位业内专家告诉《财经国家周刊》记者,适时地给各地敲响警钟,可以及时巩固房地产调控的成果,保住来之不易的房地产市场稳定局面。但仍需注意,整治不能“如同一阵风刮过去,泥沙俱下之下恢复原样”,要加强法制化、系统化、长期化建设,尤其强化相关部门之间的配合,明确地方政府的主体责任。

  管住金融口,牵住“牛鼻子”

  当前,行业上下普遍认为,由于中国房地产企业大都高度依赖资金周转,调控政策只要管住了金融口,就等于牵住了“牛鼻子”。

  2020年8月,央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则,其中“三线”指的是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线的情况,房地产企业被划分为“红、橙、黄、绿”四档,每档都有不同债务增速上限,最高不超过15%。

  “实际上,这是对不同档次的房企的财务健康状况进行的体检,然后相应帮助企业做好财务管理。”中国人民银行金融市场司司长邹澜表示。

  在此之外,央行还针对银行业金融机构制定了房地产贷款集中度管理制度,即分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,对超过上限的金融机构设置过渡期,并建立区域差别化调节机制。

  政策执行一年后,7月22日,邹澜表示,试点房地产企业的核心经营财务指标出现了明显改善,银行业金融机构的房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。整个房地产贷款的占比下降0.6个百分点,其中个人住房贷款的占比下降了0.2个百分点,商业银行把更多的精力放到了支持小微、三农这些经济薄弱的领域。

  央行相关负责人表示,下一步将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标,持续完善房地产金融管理长效机制。

  “央行表态意味着,这些房地产金融措施将作为长期管理手段予以推进。同时,目标房企范围或将扩大,政策只严不松。”贝壳研究院高级分析师潘浩对《财经国家周刊》记者表示。

  事实证明,今年房企降负债,确实取得了显著成效。2021年上半年,房企的境内外债券融资5480亿元,同比下降16%,较上年同期收缩了超千亿。贝壳研究院测算显示,只要“三线四档”政策继续执行,我国TOP100中的60家上市房企,年预计就将少增长9371亿元的有息负债,有力减少金融系统性风险。

  “22日电视电话会议指出的‘牢牢抓住房地产金融这个关键’,是一个新的提法。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经国家周刊》记者表示,这说明中央认为,只要管好金融端,楼市就乱不了,这也是本轮调控的经验总结。

  在李宇嘉看来,去年下半年以来,部分地区楼市火爆,原因并不在调控政策松绑,而正是金融端“没管住、没管好”。近期,随着银行打击经营贷、消费贷,开展资金穿透式监管,楼市迅速降温,“深圳就是明显的例子。”

  值得一提的是,《通知》还特别提出,对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业,要实施重点监管,提升风险防范化解能力。

  中央重申:保障性租赁住房为重中之重

  22日的电视电话会议再次强调做好保障性租赁住房工作,要求把握好保障性租赁住房的政策重点,明确保障对象,着力做好新市民和青年人的住房保障,优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。

  同时,会议要求坚持“保基本”,以小户型为主,注重实现“职住平衡”,按照“可负担、可持续”原则,建立科学的租金定价机制。以人口净流入城市为重点,落实城市主体责任,加快发展保障性租赁住房。

  不难看出,这些要求的背景,正是7月2日国务院发布的22号文,即《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,电视电话会议讲话内容也在这份文件中多处得到了体现。

  比如,《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确提出,“保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金”。

  在受访专家看来,中央希望充分发挥市场机制作用,引导多主体投资、多渠道供给,支持专业化、规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房,坚持“谁投资、谁所有”的原则,鼓励社会资本积极参与到保障房建设中来。同时,还给予保障性租赁住房诸多土地方面的优惠,以及各种金融税收的减免,可谓力度空前影响巨大。

  “这次会议讲话,可以说既是一次动员会,也是对这项事业和工作再次重申和强调。”李宇嘉对《财经国家周刊》记者表示。

  从现实来看,保障性租赁住房确实是我国房地产供应体系的短板。经过二十多年的发展,中国的商品房供给体系已经比较完善,是条“长腿”;但住房保障体系,尤其是保障性租赁住房,发展相对滞后,可以说是条“短腿”,一条腿长一条腿短,走起路来自然不稳。

  “保障性租赁住房将是下一阶段住房工作的重点。”一位500强地产企业副总对《财经国家周刊》记者表示,未来要让“新生动力、有效需求”能够释放,这就是大力发展针对新市民、年轻人的“低租金、小户型”的保障性租赁住房,地产企业也应注意从中寻找新的赛道和机会。

  种种信息传递的信号已经相当明显,房地产市场发展的背后,是城市发展思路的转变,是要短时间GDP的漂亮数字?还是以人民为中心、切实解决住房问题,为城市可持续健康发展夯实基础?在这个问题上,各地的城市管理者一定要头脑清醒,严守“房住不炒”的调控底线不能动摇,别做“饮鸩止渴”的傻事。

(文章来源:财经国家周刊)

文章来源:财经国家周刊

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